http://housecolumn.blog46.fc2.com/ モリハウジングの家作りについて ja http://housecolumn.blog46.fc2.com/blog-entry-53.html 長期優良住宅では、平成12年に施行された耐震強度よりもさらに強い強度を求められます。平成12年に施行されたのは「改正建築基準法」でして、長期優良住宅は改正建築基準法の1.25倍の強度が求められます。設計計算などにより、改正建築基準法の1.25倍の耐震強度があることを明示することで、長期優良住宅の称号を得ることができるのですね。耐震強度が1.25倍の長期優良住宅ですが、本当に地震に強いのでしょうか？神戸にある、「E-
耐震強度が1.25倍の長期優良住宅ですが、本当に地震に強いのでしょうか？神戸にある、「E-defense」が実物で実験をしています。

詳細はウエブなどでご覧になることができるのですが、結果を書いてしまいますと、長期優良住宅は壊れてしまいました。長期優良住宅ではない住宅は壊れなかったのに！です。

理由はいくつか考えられるのですが、大きなことが対象建物が三階建てだったことだと思います。「E-defense」が二階建てでなく、三階建てで実験したのは、三階建て住宅の方が不安要素が多かったことに因があるのではないでしょうか？

そもそも住宅の建築物について定めた法律、建築基準法は二階建ての住宅が対象です。三階建ての住宅は建築基準法では（特に構造的なことは）詳しく定めてはいないんです。三階建ての住宅に関しては原則として構造計算をかけることとしています。原則、というのは、ある一定の基準をクリアした場合、構造計算をしなくてもいいんです。例えば柱の太さだとか、二階と一階の間仕切り壁を一致させることだとか、そういった基準があります。

構造計算もまだまだ木造住宅の場合は不確かな要素がたくさんあります。木造住宅は一本一本の強度が異なる木材という部材で組まれている構造であること、それぞれを複雑な形状にカットして組み合わせていること、各階で間取りが異なり、フレームが不揃いであることなど、計算だけで結論を出すことがとても難しいことに加えて、三階建ては絶対的なサンプルが少ないんです。阪神大震災で倒壊した住宅や残った住宅の中でも三階建ての住宅は数がとても少なく、サンプルとしては不十分でした。

二階建ての場合はサンプル数も多く、計算と実証結果の比較がしやすいため、かなり正確に耐震強度などを計測することができると思うのですが、三階建てはまだまだ難しいようです。

長期優良住宅であっても倒壊するｹｰｽがあるのですから、長期優良住宅以外の住宅は（たとえ実験で倒壊しなかったとしても）信頼はとても低いでしょうね。これからの住宅づくりはもはや長期優良住宅を外せなくなっていることは間違いないのかもしれません。
]]> 未分類 2009-11-19T08:16:18+09:00 house2 FC2-BLOG http://housecolumn.blog46.fc2.com/blog-entry-52.html というわけで、寿命の長い住宅のガイドラインを作成しよう！と始まったのが長期優良住宅なのです。当初は「超長期優良住宅モデル事業」という公募方式で、寿命の長い住宅の案を僕たち工務店やハウスメーカーから募りました。ただ単に寿命が長い住宅ではなく、その中には地産地消やエコロジーなどを盛り込んだ案がたくさん集まり、その中から選ばれた優秀な住宅に関しては建築時に200万円という多額の助成金が政府から出ました。こ
この超長期優良住宅は工務店やハウスメーカーの「造り手側の模索」でした。その模索を政府主導でガイドラインとしてまとめたのが長期優良住宅です。

長期優良住宅は「耐震性能に優れること」「維持管理性能が高いこと」「省エネルギー住宅であること」「耐久性が高いこと」の項目に加えて、維持管理計画を立てていることなど、住宅の寿命を延ばすための工夫が盛り込まれています。

さらに行政は長期優良住宅を普及させるために、100万円の助成金を実行したり、住宅ローンの金利優遇などを盛り込んだり、所得税の控除を一般の住宅ローン減税よりも優遇したり、自己資金の方も所得税の減税措置が受けられたり、施主側に対しても訴えています。

また、新しい不動産のガイドラインでは、中古住宅の価値の査定の中で、長期優良住宅を高く査定するような指針を出しています。一般的に中古住宅は新築住宅と比べると価値がとても低く査定されてしまいます。

さて、長期優良住宅は次の４つの基準をクリアすることが条件となります。

■耐震性能
■耐久性能
■省エネ性能
■維持管理のしやすさ

耐震性能は文字通り、地震時に強いことですね。住宅は法律で定められた地震に対する強度があります。阪神大震災の時に倒壊した住宅がとても多く、被害者も多く出たことから耐震強度に対する法律は平成12年に厳しくなりました。つまり平成12年以降の住宅は地震に強いと言えます。
]]> 未分類 2009-11-12T08:15:20+09:00 house2 FC2-BLOG http://housecolumn.blog46.fc2.com/blog-entry-51.html 　今回も前回に引き続き、モリハウジングの新しいサービス、「ハウスドクター中古住宅診断」についてです。前回は誰にもできる、中古住宅の見分け方を書きましたね。それは以下のような項目でした。■ 見た目にきれいな住宅の方が良い■ できれは平成12年以降の建築がいい■ 設計図面などの資料がすべて整っていることが大切☆★☆見た目にきれいな住宅の方が良い☆★☆見た目ほど当てにならないものはありません。でも、住宅の場合は見た目
前回は誰にもできる、中古住宅の見分け方を書きましたね。それは以下のような項目でした。

■ 見た目にきれいな住宅の方が良い
■ できれは平成12年以降の建築がいい
■ 設計図面などの資料がすべて整っていることが大切

☆★☆見た目にきれいな住宅の方が良い☆★☆
見た目ほど当てにならないものはありません。でも、住宅の場合は見た目は比較的当てになるんです。というのは、新築時の住宅のクオリティを維持するのはユーザーのメンテナンスです。見た目がきれいというのはメンテナンスをきちんとしていた以外にありません。

例えば外部の塗装を定期的にしていれば、外壁の褪色は少ないですから見た目はとってもきれいなはずですよね。外部塗装を定期的にすることは住宅の寿命を延ばすメンテナンスです。色あせたままだと外壁材の寿命を縮める可能性もあります。また、変なシミなどがあれば、それは雨漏りした後だったり、外壁のクラック（ひび割れ）だったりの証拠なんですね。
室内の壁や天井にシミがあればそれは間違いなく雨漏りした形跡です。二階キッチンや二階浴室だと、そこからの水漏れの後の可能性もあるのですが、どちらにしても要注意な痕跡ですよね。

☆★☆できれば平成12年以降の建築がいい☆★☆
平成12年というのは耐震に対する新しい基準ができた年です。よく昭和56年以降の住宅がいいと言います。これは昭和56年に「新耐震基準」ができたため、これ以降の住宅であれば地震に強いというわけです。でも、よく考えてください。阪神大震災の時に昭和56年以降の住宅もバタバタと倒れたんですよね。

阪神大震災で壊れた住宅を教訓に平成12年の新しい耐震基準ができています。ちなみに阪神大震災は平成9年です。平成9年以降の住宅は…というと、法律自体は変わっていなかったのですね。一部のきちんと考えている工務店だけは自主的に耐震対策をした住宅に切り替えていたようですが、法律的に決定されたのは平成12年以降です。平成12年以降の住宅であれば、新しい耐震基準に従って計画しないと確認申請上通りませんから間違いなく、新しい耐震基準で計画されています。

☆★☆設計図書などの資料が整っていること☆★☆
設計図書が残っていないほど古い住宅であれば、それは耐震上不安が大きい住宅です。大地震のときに壊れてしまうような住宅に数百万も使う必要はありません。また、設計図書が残っていなければその住宅を耐震計算をすることも、クオリティを見ることもできません。エンジンの排気量も何万キロ走ったかもいつ車検を受けたのかもわからない車を購入するようなものです。

最低でも平面図と立面図、筋違い（すじかい）がどこに入っているのかを図示した図面程度が揃っていることは前提としたいですね。

一番最初に述べた、ユーザーのメンテナンスという点でも同じですが、設計図書が残っていない住宅はユーザーもその程度の意識しかなかった住宅ということです。住まいのクオリティを維持しようと言うユーザーが所持していたのであれば設計図書を失くしたりは絶対にありえません！
]]> 未分類 2009-11-05T15:51:22+09:00 house2 FC2-BLOG http://housecolumn.blog46.fc2.com/blog-entry-50.html 今日は、モリハウジングの新しいサービス、「ハウスドクター中古住宅診断」についてです。　モリハウジングでは今年からオーナー様に対する新しいサービス、「ハウスドクター」を実行しています。このサービスの内容はもうご存知だと思いますが、モリハウジングのオーナー様の住宅を無料で点検するサービスです。特にオーナー様はよくご存知ですよね。　このハウスドクターですが、オーナー様に対しては完全無料です。この無料とい
　モリハウジングでは今年からオーナー様に対する新しいサービス、「ハウスドクター」を実行しています。このサービスの内容はもうご存知だと思いますが、モリハウジングのオーナー様の住宅を無料で点検するサービスです。特にオーナー様はよくご存知ですよね。

　このハウスドクターですが、オーナー様に対しては完全無料です。この無料というのはドクターで伺う出張費、その際の点検費、部材などの施工費が一切必要ありませんよということで、例えば火災報知機を取り付ける場合は、火災報知機本体は一台数千円（家電量販店と同程度の価格に設定しています）を頂戴するようになります。

オーナー様以外からのご依頼も多くはありませんが出ています。モリハウジングではオーナー様以外のハウスドクターについては「ハウスドクタープラス」という名前で有料のサービスとして行っています。既存の住宅に対するものなので、費用は頂戴するのですが、きちんとカルテを作成して当社で保管するシステムは一緒です。

このハウスドクタープラスですが、新しく、「ハウスドクター中古住宅診断」というサービスを開始しました。今後増えてくるであろう中古住宅の売買の際の目安となればいいなーと、中古住宅の診断を行うことにしています。

これ、すごいんです。

外から見たり計測したりするばかりではなく、内部も計測したり動かしたりチェック、天井裏も、床下も潜って目視や測定器具などによってきちんと測定します。

これによって目に見えない床の凸凹や耐震金具の施工の良し悪し、床下の処理の方法などまでを「数値」でご報告することができます。また、耐震計算（オプション）や非破壊検査（オプション）も項目がありますので、目に見えない部分まできっちりとチェックすることができます。

中古住宅は当たり外れがあるからこその検査なのですが、中古住宅の良し悪しの見分け方をお教えしましょう。

■ 見た目にきれいな住宅の方が良い
■ できれは平成12年以降の建築がいい
■ 設計図面などの資料がすべて整っていることが大切

こんなところでしょうか？

次回はこの見分け方の理由を書きますね♪
]]> 未分類 2009-10-26T13:27:46+09:00 house2 FC2-BLOG http://housecolumn.blog46.fc2.com/blog-entry-49.html 前回に続きます前回は昔の流行であったタイルが最近流行していることを書きました。でも、タイルはある時急激にシェアを失ってしまい、現在はほとんど使用されていません。今回はその急激にシェアを失う原因を書きます。ひとつめのデメリットは割れることです。タイルの品質は改善されていますが、割れることは変わりません。ヒビや割れの隙間から汚れが入り、汚くなってしまうのも以前と変わらぬ点です。もうひとつのデメリットは 前回に続きます

前回は昔の流行であったタイルが最近流行していることを書きました。でも、タイルはある時急激にシェアを失ってしまい、現在はほとんど使用されていません。今回はその急激にシェアを失う原因を書きます。

ひとつめのデメリットは割れることです。タイルの品質は改善されていますが、割れることは変わりません。ヒビや割れの隙間から汚れが入り、汚くなってしまうのも以前と変わらぬ点です。

もうひとつのデメリットは目地の汚れです。イナックスから汚れにくい目地材が発売されていますが、目地の汚れは相変わらず取れにくいです。カビが生えにくい目地材も「生えにくい」であって「生えない」ではありません。どんなに可愛いタイルでも、カビが生えてしまっては台無しです。

このタイルの割れと目地の手入れが嫌われて、「キッチンパネル」が開発され、そして急速に普及しました。また、ユニットバスが一般的になってしまいました。前述しましたが「あっという間にシェアを失った」のです。そして、タイルを使用する住宅がどんどん減ってきました。こうなると、タイルのデメリットであった割れや目地のお手入れの面倒くささを忘れてしまいます。毎日のお手入れでお手入れの面倒くささや割れの汚れを目にしないと忘れてしまうようです。

タイルの姿を目にするのは雑誌やテレビに出る、デザイン住宅や店舗など。これは意匠性もあり、タイルの浴室やタイルのキッチンです。しかし、雑誌に掲載される前にはきれいに掃除していますし、そもそも新しいタイルには割れも目地の汚れも付いていないのです。建築後、数十年の住宅が雑誌に取り上げられるケースは少ないです。割れたタイルを撮影するカメラマンはいませんし、汚れた目地を掲載しても雑誌は売れません。また、店舗はプロのクリーニング業者が入りますから目地の汚れはきれいになっていますし、割れたらすぐに業者が交換しますから目立ちません。タイルの目地が汚れたままの店舗なんてお客様が入るわけがないですよね。

　つまり、「タイルのきれいな部分」だけがフューチャーされ、欠点を多くの方が忘れてしまった、というわけなのです。

これでタイルの人気が復活すればまた、タイルのデメリットを思い出し、キッチンパネルに人気が集まるのかな？なんて考えると住宅の流行が変わっていくのもわかるような気がします。

キッチンパネルはきれいですが、のっぺりして面白みがない部材かもしれません。でも、一方で多くの住宅に採用されている理由があります。最近ではトイレや洗面所の壁にまで採用されています。タイルを使ったトイレも洗面所もキッチンも浴室もかわいいし、きれいですが、多くの住宅で採用されていません。その理由まで理解した上で部材を選択したいですね。
]]> 未分類 2009-08-20T17:08:10+09:00 house2 FC2-BLOG http://housecolumn.blog46.fc2.com/blog-entry-48.html 最近、タイル貼りのキッチンに人気が集まってきています。タイル貼りのキッチン、ちょっとレトロな感じのタイルを貼ると可愛いですよね。ガラスモザイクも人気です。とてもシャープな雰囲気から、ポップな感じの雰囲気まで、様々な表情を出すことが可能です。浴室もタイルが人気ですね。ユニットバスメーカーでも本物のタイルを壁に貼ったモデルを発売しています。床に本物のタイルを貼ったモデルはありましたが、壁に本物のタイル
浴室もタイルが人気ですね。ユニットバスメーカーでも本物のタイルを壁に貼ったモデルを発売しています。床に本物のタイルを貼ったモデルはありましたが、壁に本物のタイルを貼ったモデルというのはここ最近のことです。

設計事務所による設計物件を見ると、ユニットバスではなく、以前からある湿式工法によるタイル貼りのお風呂が増えてきましたね。湿式工法とはコンクリートを使ってタイルを貼り付けていく工法のことで、最近は接着剤を使った乾式工法が増えているのですが、やはり、タイルのお風呂は湿式が一般的ですね。

実はこれ、昔のトレンドなんですよね。

30年前はタイルを貼った浴室が一般的でした。キッチンの前の壁にはタイルかステンレスを貼るのが普通でした。僕の住む家は40年前の住宅ですが、キッチンは水色のタイル、浴室はアイボリーのタイルが貼ってあります。

しかし、最近はタイルを採用したキッチン、浴室が減りました。キッチンの前にはキッチンパネルが一般的で、浴室はユニットバスが一般的ですよね。そこにはほとんどタイルの姿は見えません。なぜ、タイルがなくなってしまったのでしょうか？そして、なぜタイルの人気が再び盛り上がってきているのでしょうか？

理由は簡単なことです。タイルがなくなって、タイルのデメリットを忘れてしまったのです。タイルはそのデメリットから、代替する部材が発売されると多くの設計者や施工店が採用をきめました。あっという間にタイルはシェアを失ったのです。

続きは次回で書きます。 ]]> 未分類 2009-08-07T17:06:22+09:00 house2 FC2-BLOG http://housecolumn.blog46.fc2.com/blog-entry-47.html 新省エネ基準が施工されたのは4月1日です。すでに二ヶ月が経過しました。それまでの次世代省エネ基準からの改正だということで、様々な憶測が飛んでいました。住宅の窓の位置や高低差で室内の空気の流れを調整し、快適な空間を作る考え方に『自立循環型住宅』があります。この自立循環型住宅の考え方を大幅に取り入れるという意見や、使用する家電品の省エネ基準も同時に評価する『トップランナー制』になるといったもので、いずれ
ところが、新しい省エネ基準は逆でした。

今よりずっとゆるい規制になっていたのです。中でも際立ったのが、新しい省エネ基準の条件から気密が努力義務に変更されたことです。気密は省エネ基準の必須項目ではなくなったのです。

その理由は定かではありません。あちらこちらで言われている情報をまとめると、（１）気密を高めることは技術的に難しいため、省エネ基準をクリアする住宅が少ないから、ハードルを下げる目的で気密の基準を外した。（２）一般的な木造軸組み住宅であっても気密値は高く、C=5.0cm2程度は確保できていることから、気密検査を省略するために基準から削除した。（３）長期優良住宅を導入したことで、地場工務店などが対応しきれなくなることを避ける。（４）気密をとることが難しいハウスメーカーの圧力によるもの、など。

気密住宅を敵対視している他フランチャイズが気密が外れたことで気密住宅叩きに走りそうだったのでちょっと恐れていたのですが、そういった動きも今のところは見当たらないので一安心をしているところです。

とは言え、技術基準を読み解くと、気密が不要とは書いてないし、もちろん気密が悪いとも書いていません。気密の重要性はきちんと表記してありますし、気密性能を高めた方が快適になることも肯定しています。

2020年までに新築住宅のうち、80％の住宅を省エネ住宅にするのが政府目標です。新築住宅の80％というとほとんどの住宅です。現在、省エネ住宅を建築することができる建築会社はまだまだ一部だけです。省エネ住宅を建築することができない、今後も取り組む姿勢がない建築会社は10年後になくなってしまうかもしれません。少しでも省エネ基準のハードルを下げておき、省エネ住宅に取り組みやすくするのが目的のひとつなのかもしれませんよね。今後の住宅業界を左右するぐらい大きなファクターになりつつある、省エネ住宅・省エネ基準、これからどっちへ進むのでしょうね？
]]> 未分類 2009-06-26T21:08:50+09:00 house2 FC2-BLOG http://housecolumn.blog46.fc2.com/blog-entry-46.html 今朝の新聞をご覧になった方は、あるいは昨夜ニュース番組をご覧になった方はご存じだと思いますが、日本の2020年時点の温暖化ガスの中期目標を海外から購入する排出枠などを除いて05年比15％削減（1990年比8％減）にすると表明しました。現在は2009年ですから、およそ10年後の環境予測を立てたことになります。具体的な方法にあげている内容を見ると「うーん」と考えてしまいます。すべてが消費に関することばかりなのですね。■新
具体的な方法にあげている内容を見ると「うーん」と考えてしまいます。

すべてが消費に関することばかりなのですね。
■新築住宅の8割を省エネ住宅
■新車販売台数の半数をエコカー
■ソーラー発電システムを現在の20倍になど

例えばハイブリッド車を生産するのに工場が排出する温暖化ガスは、ハイブリッド車やエコカーと呼ばれる自動車によって低減することのできる温暖化ガスを上回ります。ソーラー発電パネルを生産するのには温暖化ガスがたっぷりと発生します。

消費台数などの数値目標の方が簡単ですが、それでは本当に温暖化ガスを低減させることは難しいのではないのかな？と思います。

例えば夜は国中を一斉消灯するだとか、深夜のテレビ番組は０時で打ち切るだとか、バスや電車などの運賃を低減したり無料化したりする（高速道路の利用料金を下げるよりはずっと良いと思うのですが）だとか、もっともっと確実な方法はあると思います。

今朝のニュースでも経団連の御手洗会長の不機嫌そうな表情が映し出されていましたが、営利団体にとっては自分たちの利益を減らすことになりかねなく、そうした方面の方々からの大いなる反発も少なくないのだと思います。

ちょっと話が逸れますが、アメリカの大手自動車メーカーＧＭですが、実は1996年に効率のとても良い電気自動車『EV1』を開発していました。一台当たりの価格はとても高いため、これをリースという形で運用することも計画の中に入っていました。

しかし、EV1は百台程度の生産で市場から姿を消してしまったのです！それはガソリンから電気にエネルギーがシフトすることで不利益を被る企業があり、そういった企業が圧力を行政にかけたという背景があります。

民主党の小沢元代表の西松建設問題ではないですが、代議士の先生は企業からの献金が、政治活動のためには必要です。今までの政治活動を支えてくれた企業を、不利益という仇で返すことになってしまいます。

企業の不利益につながることは政府案としては第一案にできないという本音はあるのでしょうねー。

今回は、４月に改正になった省エネ法の内容を書こうと思っていたのですが、スペースが埋まってしまったようです。次回は省エネ法についてを書きます。
]]> 未分類 2009-06-11T18:48:55+09:00 house2 FC2-BLOG http://housecolumn.blog46.fc2.com/blog-entry-45.html 前回から「長期優良住宅」について書いています。前回は長期優良住宅を受けるためには性能表示制度を受ける必要があると書きました。実は性能表示制度は10年前の法律に定められています（任意によって受ける法律です）。ただ、認識の低さもありほとんど利用されることがありませんでした。なぜ利用が少ないのでしょうか？理由は簡単、「面倒だから」です。この法律、実に面倒です。法律のできた背景をきちんと理解すれば性能評価を 前回は長期優良住宅を受けるためには
性能表示制度を受ける必要があると書きました。
実は性能表示制度は10年前の法律に
定められています（任意によって受ける法律です）。
ただ、認識の低さもありほとんど利用されることがありませんでした。

なぜ利用が少ないのでしょうか？理由は簡単、「面倒だから」です。

この法律、実に面倒です。法律のできた背景を
きちんと理解すれば性能評価を取り入れた住宅建築は
時代に合致しているし、建築する住宅に性能評価を
取り入れるべきなのですが、しかしその手間の多さと
目に見える効果の低さ、書類作成費や手数料に
ほとんどの場合が頓挫してししまいます。

目に見える効果の低さ、と書きましたが、言い方を
ちょっと変えると、『目先の利益の低さ』となります。
性能評価というのは住宅の中古市場の活性化が
ひとつのテーマとなっています。住宅の中古市場は
流通が良いとは言えません。これは、国民性もあるのだと思います。
住まいを直しながら住まい続ける欧米では、
古くから建築物を『自己の資産』と考えてきました。
しかし、日本では不動産は土地だけを指し、
その上に立つ建築物に対してはほとんど評価をしていません。

住まいのメンテナンスに対する認識もそれほど高くありません。
欧米では建築物を自己の資産と考えるので、
資産価値を常に高めているために、そのメンテナンスは
欠かしません。外部の塗装のみならず、室内装の塗装、
清掃方法まできちんと行っています。僕が子供のころ、
日曜日の夜にテレビで放映されていた『トムソーヤの冒険』では、
木塀を塗装するシーンが頻繁に出てきました。
木塀の塗装は家人の仕事であることが常識的なのですね。
一方の日本ではどうでしょうか？ご自宅のメンテナンスを
自分自身で行うケースはとても少ないです。
]]> 未分類 2009-03-20T20:03:11+09:00 house2 FC2-BLOG http://housecolumn.blog46.fc2.com/blog-entry-44.html 前回、長期優良住宅の住宅ローン減税の優遇について書きました。税制優遇など、「長期優良住宅」はメリットがとても大きいと考えられます。実は前回のメルマガ発行時（2月19日）には「長期優良住宅」の定義がきちんと定まっていませんでした。2月24日に「長期優良住宅」に関する法律がまとまり、公布された（施行は平成21年6月4日）ので、今回から数回に分けて長期優良住宅の中身について書いていきます。長期優良住宅について書く 税制優遇など、「長期優良住宅」はメリットがとても大きいと考えられます。
実は前回のメルマガ発行時（2月19日）には「長期優良住宅」の定義が
きちんと定まっていませんでした。2月24日に「長期優良住宅」に
関する法律がまとまり、公布された（施行は平成21年6月4日）ので、
今回から数回に分けて長期優良住宅の中身について書いていきます。

長期優良住宅について書くとどうしても難しく、複雑になります。詳しくは
国土交通省のウエブサイトにもあるのですが、こちらも難しく複雑に
書いてありますから、僕達の家づくりと長期優良住宅の差について
比較しながら、書いていきますね。

長期優良住宅は以下の９つの柱から成り立っています。

１． 劣化に対する対策
２． 耐震性
３． 維持管理・更新の容易性
４． 可変性
５． 高齢者対策
６． 省エネルギー対策
７． 居住環境
８． 住戸面積
９． 維持保全の方法（維持保全計画の策定）

以上の点が長期優良住宅の定義です。

実はこれらのポイントは僕たちの家づくりから考えると難しいことは少なく、
僕たちは「なーんだ、長期優良住宅なんて簡単だよ」と感じたのですが、
これらのポイントをクリアしたことを証明する方法が面倒なんです。

上記の条件に合致した住宅であることは、「性能表示」というシステムを
利用して評価されます。この性能表示制度が施工されたのは
平成11年6月、今から10年前に国土交通省が公布・施行した、
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に定められています。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」とは、「性能表示制度」以外に
瑕疵担保責任を義務化した法律です。住宅の場合、10年以内に
起きたトラブルで、その原因が住宅の構造部分に起因する場合、
建築会社は無償で修理に応じることが義務付けられています。
つまり10年間の保証が（その契約に関係なく）義務化されたのです。

本題から逸れますが、平成21年の10月以降にお引き渡しになる
住宅からは瑕疵保証が変わります。保証を建築会社独自の
システムではなく、第三者機関による保険への加入が義務付けられるのです。
この法律によって現在建築会社毎に定められる独自の
長期保証ルール（30年保証や60年保証といった制度）が禁止されるなど、
多くの変更点があるのですが、ここはまた後日改めて書きます。

10年前に定められた「住宅の品質確保の促進等に関する法律」のうち、
瑕疵保証制度についてはご存知の方が多いと思いますが、
「性能表示制度」をご存じの方は少ないと思います。なぜでしょうか？

制度そのものの認知度が低いから？もちろんそれもあります。ただ、
制度の内容をきちんと理解した上で性能表示制度を導入した住宅を
建築するお施主様は少ないです。制度そのものの認知度とは違うようですよね。

書いてみると長くなってしまいますね。なかなか本題に入れません。詳細は次回！！
]]> 未分類 2009-03-05T10:44:27+09:00 house2 FC2-BLOG http://housecolumn.blog46.fc2.com/blog-entry-43.html 『長期優良住宅』という言葉を一度でも聞いたことがあるという方は少なくないと思います。どこで聞いたのかと言うと、多くの場合が住宅ローン減税に絡んだ部分でしょう。ここで住宅ローン減税についてですが、ご存知でしょうか？住宅ローン減税の上限額が500万円に拡充されたことをご存じの方は多いと思います。では、実際に減税される額はというと、500万円もない場合が多いのです。年収が500万円～600万円程度のサラリーマンの場
ここで住宅ローン減税についてですが、ご存知でしょうか？住宅ローン減税の上限額が500万円に拡充されたことをご存じの方は多いと思います。では、実際に減税される額はというと、500万円もない場合が多いのです。

年収が500万円～600万円程度のサラリーマンの場合、所得税は15万円程度ですから、10年間所得税が免除されても150万円程度にしかならないのですね。10年間の減税額が500万円だと、一年当たりの減税額は50万円となります。一般的なサラリーマンの方には大きなメリットのない拡充と言えます。

500万円のローン減税でもそれほど恩恵が大きくないので、これが600万円になったとしてもあまり関係ないというのが実際のところでしょう。

長期優良住宅は大きな関心は集まるものの、実施されることが少ないと考えられます。

僕たち工務店の営業担当はこう言います。「住宅ローン減税のメリットも受けられませんし、それほど恩恵のある制度ではないですよ」と。

本当に私たちにメリットがないのでしょうか？それは大きな間違いです。長期優良住宅の最大のメリットは住宅ローン減税ではなく、資産価値を高めることなのですね。

資産価値？首を傾げる読者の方は少なくないと思います。個人の資産価値とは何でしょう？ひとつが現金ですね。それから有価証券、不動産です。例えば宝くじが当選したら何を購入しますか？車でしょうか、衣類でしょうか。車は乗れば乗るほど価値が下がります。消耗品なのですね。現金は低金利である現状を考えると、利回りは低いながら確実な資産です。有価証券も然り、会社の倒産によって株の価値がなくなってしまう場合もありますが、利回りのある資産です。土地は消えてなくなることのない不動産という資産ですが、その上の住宅はというと、30年経つと資産価値がなくなると言われています。つまり30年経つと、土地付き一戸建ての価格は土地の価格相当になってしまうのです。

長期優良住宅はこういった状況を是正しようというものです。長期優良住宅として国が住宅を認定します。こうすることによって不動産価値を住宅が高め、中古住宅市場をさらに活性化させることができるというわけです。
]]> 未分類 2009-02-18T20:37:06+09:00 house2 FC2-BLOG http://housecolumn.blog46.fc2.com/blog-entry-42.html 前回では利益を取りにくい建築業界にあって、ローコストメーカーはきちんと利益を確保しているからこそテレビＣＭができるといったことを書きましたね。今回はどうやってローコストなのにきちんと利益を確保しているかということを書いていきますね。ご存じだとは思いますが、住宅の建築費用には『原価』と『利益』があります。利益を得るためには建築費用を高めることと原価を下げることの二つがあります。原価を下げること、これ
ご存じだとは思いますが、住宅の建築費用には『原価』と『利益』があります。利益を得るためには建築費用を高めることと原価を下げることの二つがあります。

原価を下げること、これは住宅設備機器の価格交渉が必要です。1台買うより、まとめて数十台、数百台注文することで仕入れ値を下げることができます。低価格住宅建築メーカーの多くがこれを低価格の理由として説明するはずです。しかし、住宅設備機器はほとんど底値で流通していますから、まとめて購入してもせいぜい数パーセントの価格交渉しかできません。モリハウジングの仕入れ値とタマホームの仕入れ値は多少の差はあれど、そう違わないはずです。

原価のうち、大きいのが人件費です。僕たちのような建築会社はいろいろな職人さんと交流があり、いろいろな情報を得ることができます。ローコストの建築メーカーさんの下請けをしている業者さんからも情報を得ることがあり、こういった低価格住宅建築メーカーさんの悪い噂もよく聞くのですが、無理な価格設定は多く聞く話です。

当然のことですが人件費はとても安い設定になっているのですが、その設定には期間という要素もあり、定められた（とても短い）期間内に完成させることでたくさんの収入を得ることが可能です。安い価格設定であっても数をこなせば多くの金額を得ることが可能です。その代わりに施主様とのコミュニケーションは一切とりませんし、現場での工事変更への対応は高額になります。職人さんは定められた期間内に完成させ、次の物件へと流れ作業的に移っていきます。夜遅くまで電気が付いている現場を見たことがある方も多いと思います。土曜日曜も稼働している現場を見たことがある方も多いと思います。契約した期間があるため、夜や休みも時間を惜しんで作業をしているのです。

利益を上げるもうひとつの方法が売上の額を増やすことです。有名な話しですが、低価格住宅建築メーカーは追加工事が多いです。天井材を変えると追加工事、ドアのデザインを変えると追加工事と、次々と追加工事がプラスされていきます。

ローコストの建築メーカーさんの見積書を見たことがありますが、追加工事はとても高く設定してあったのは印象的でした。工事費を『坪当たり』で設定しているメーカーさんの多くがこういった仕組みのようで、標準工事費以外の部分、たとえばエコキュートだとかタンクレストイレだとかの設備機器の価格がとても高く設定してありました。

ちなみに坪単価はとても安く設定されていますが、坪単価には外部給排水工事や仮設工事は含まれません。仮説工事がなければ家を建てることはできませんし、外部給排水工事がなければ住まいは水が一滴もでませんし、どこへも流れません。
]]> 未分類 2009-01-20T20:44:08+09:00 house2 FC2-BLOG